Договор дарения квартиры — это один из распространенных и выгодных, со стороны налогообложения, способов передачи недвижимости между близкими родственниками. Собственник квартиры имеет право не только продать ее, но и подарить. Это регламентировано ГК РФ ст. 209. Процедура является простой, но имеет ряд нюансов, которые необходимо учитывать.
Плюсы и минусы дарения квартиры
Договор дарения квартиры предполагает безвозмездную передачу прав собственности другому лицу. Обычно такие сделки заключаются между родственниками для того, чтобы упростить процедуру получения наследства и сократить денежные затраты. Как и у любой процедуры, связанной с передачей имущественных прав, есть свои плюсы и минусы.
Плюсы договора дарения квартиры следующие:
- Легкий и быстрый процесс оформления документов. Дарственную необязательно заверять нотариально. Можно ограничиться подачей документов в ЕГРН для регистрации перехода прав собственности;
- В дар можно передать свою долю квартиры, если она выделена и является личной собственностью, вне зависимости от решения остальных собственников;
- Если дарственная на квартиру оформляется на близких родственников, то они не будут платить имущественный налог, а только внесут стандартную госпошлину в размере 2 тыс руб;
- Квартира, полученная по дарственной, является неделимой собственностью. То есть, в случае развода и раздела имущества, квартира останется за тем, на кого была оформлена дарственная.
К минусам договора дарения квартиры относят:
- Если договор о дарении квартиры заключается с лицами, не являющимися родственниками, они должны будут уплатить имущественный налог равный 13% от полной стоимости недвижимости;
- Договор дарственной можно признать недействительным, если его составление было невозможным или есть веские основания для оспаривания;
- Дарственную возможно отменить в ряде обоснованных случаев;
- Даритель не имеет право требовать что-либо взамен передаваемого недвижимого имущества и не может вносить условия исполнения договора;
- Для определенной категории лиц, сделка о дарении невозможна — это госслужащие, медработники, сотрудники соцслужб;
- После заключения договора дарения и перерегистрации прав, даритель полностью лишается всех прав на подаренное и новый владелец может совершать любые действия с переданной квартирой;
- Если доля в квартире не выделена и относится к совместной собственности, то необходимо получить согласие всех собственников на ее дарение.
На кого можно оформить дарственную?
Собственник имеет право оформить дарственную на недвижимость не только на родственников, но и на любое физическое или юридическое лицо или на группу лиц. В этом случае следует указать кому и в каких долях.
Если договор оформляется на родственников, то необходимо учитывать степень родства. Имущественный налог не будут выплачивать только родственники первой линии и супруги.
От налогов освобождаются:
- Супруги;
- Родители;
- Дети;
- Внуки;
- Родные или неполнородные братья и сестры;
- Бабушки и дедушки.
Во всех остальных случаях, одариваемый должен вносить имущественный налог в полном объеме.
Требования к недвижимости
Согласно п. 2 ст. 572 ГК РФ, предмет договора дарения должен соответствовать определенным требованиям и он должен быть определен детально, чтобы можно было его идентифицировать среди других.
Требования к недвижимости:
- Должно быть пригодным для проживания;
- Не должно состоять на учете как аварийное;
- Не должно находиться под судебным арестом;
- Должно быть приватизировано.
Дарение недвижимости имеет ряд обязательных условий:
- Сделка должна быть безвозмездной;
- Одаряемый должен дать согласие на принятие дара;
- Переход права собственности новому владельцу должен быть зарегистрирован в ЕГРН;
- Дарственная оформляется только при жизни дарителя;
- Если недвижимость, передаваемая в дар, относится к совместной собственности, необходимо получить согласие на сделку всех собственников.
Как составить дарственную на квартиру?
Договор дарения на квартиру может быть оформлен самостоятельно, в произвольной форме, в 3-х экземплярах. Законодательно установленная форма для дарственной отсутствует и она не требует обязательного нотариального заверения. Достаточно зарегистрировать переход прав на собственность новому владельцу в ЕГРН.
Главное при составлении договора внести все основополагающие данные:
- Паспортные данные дарителя и одаряемого;
- Детальное описание предмета дарственной: адрес, этаж и номер квартиры, общая площадь, количество комнат, дефекты и т.д.;
- Указать документы, на основании которых даритель обладает правом собственности на объект дарения;
- Место составления, дата и подписи сторон.
У нотариуса оформляют дарственную по желанию сторон для надежности. В случае возникновения споров в суде, нотариус выступает свидетелем того, что оформление дарственной происходило по обоюдному согласию, без принуждения и с соблюдением всех требуемых формальностей. Также, в случае утери документа его копию можно взять в нотариальной конторе, где происходило оформление, так как там она хранится.
Образец договора дарения квартиры
Договор дарения возможно составить самостоятельно или воспользоваться готовыми образцами.
Порядок оформления дарения
Дарственная является двусторонним договором, для заключения которого необходимо согласие обоих участников. Для осуществления заключения договора дарения следует подготовить пакет документов, в который входят:
- Заполненный договор дарения;
- Паспорта участников;
- Документ, подтверждающий право собственности на объект дарения;
- Выписка из домовой книги;
- Техпаспорт и техплан объекта недвижимости;
- Банковское подтверждение об уплате налогов (по запросу);
- Если даримый объект находится в общей собственности, письменное согласие всех собственников;
- Документы, указывающие на степень родства;
- Доверенность, при оформлении договора с привлечением третьих лиц;
- Акт приема передачи собственности.
Подготовленный пакет документов подают в ЕГРН. Срок регистрации перехода прав собственности к новому владельцу занимает от недели до 2-х. На получение необходимых справок может понадобиться еще около 2-х недель. При этом, обязательной к оплате является госпошлина за регистрацию, в размере 2 тыс руб для физлиц, для юрлиц — 22 тыс руб.
Также, если дарственная оформляется на лицо, не состоящее в родственных связях с дарителем, необходимо будет уплатить имущественный налог в размере 13% от стоимости объекта.
Дополнительные траты могут возникнуть при оформлении договора дарения у нотариуса и при получении некоторых справок. Если дарственная между родственниками была оформлена у нотариуса, то траты могут составить около 3 тыс руб + 0,3% от оценки недвижимости по БТИ и нотариальные услуги около 5 тыс руб.
Сумма госпошлины, нотариально заверенной дарственной между посторонними лицами, зависит от стоимости недвижимости по оценке БТИ:
- До 1 млн руб – 1% от оценки объекта недвижимости;
- От 1 до 10 млн руб – 10 000 руб + 0,75% от стоимости, взятых сверх 1 млн руб;
- От 10 млн руб – 77 500 руб + 0,5% от стоимости, взятых сверх 10 млн руб.
Образцы необходимых документов:
Когда нельзя оформить дарственную?
Законодательно утвержден перечень лиц, согласно ст. 575 ГК РФ, в отношении которых невозможно оформлять дарственную и которые не имеют право быть дарителями.
Дарителями не могут быть:
- Лица, не достигшие совершеннолетия. От их имени также запрещено оформлять дарственную;
- Недееспособные граждане, совершающие дарение. От их имени запрещено заключать договор о дарении имущества;
- Граждане, состоящие на учете в неврологических учреждениях;
- Граждане, которые проходят на лечение в медицинских организациях или находятся под опекой социальных служб по отношению к сотрудникам данных организаций.
Одариваемыми не могут быть:
- Сотрудники медицинских и социальных служб, работники образовательных учреждений и подобных организаций, если дар предполагается от лиц, находящихся на их попечении;
- Лица, находящиеся на госслужбе, сотрудники муниципальных структур и банков, если дар связан с их положением или исполнением обязанностей;
- Юридические лица по отношению друг к другу.
Процесс оформления дарственной выгоден между близкими родственниками. Для того чтобы выгодно передать недвижимость сторонним лицам, лучше воспользоваться договором купли-продажи.
