Через этап заключения договора аренды нежилого помещения проходят многие начинающие предприниматели. В качестве сторон соглашения могут выступать как физические, так и юридические лица. Особенности составления документа зависят от предмета договора, его технической оснащенности и срока действия сделки.
Предмет договора
В качестве предмета договора рассматривается определенный нежилой объект недвижимости. Без точного описания предмета договор не может быть заключен. В тексте документа нежилое помещение должно быть определено точно и детально.
Параметры, которые должны входить в описание предмета настоящего договора аренды нежилого помещения:
- Точный физический адрес строения, в котором находится сдаваемое помещение;
- Описание позиции помещения в здании. Это может быть этаж, номер комнаты, блока и так далее;
- Площадь сдаваемого в аренду помещения, которая определяется в соответствии с кадастровым паспортом БТИ;
- Назначение сдаваемого помещения. Это могут быть производственные нужды, под склад, в качестве офиса и так далее.
Описание предмета договора может значиться в тексте самого документа или быть вынесено отдельно в специальное приложение. Обычно используют второй вариант и добавляют к описанию объекта недвижимости его кадастровый паспорт. Он содержит схематическую планировку строения и все его характеристики, включая площадь, количество комнат, окон, дверей, расположение лестниц и так далее.
Если арендное помещение является только частью огромного многоэтажного строения, вкладывать весь кадастровый паспорт полностью необязательно. Можно добавить только выдержку из него, в которой описывается рассматриваемое помещение. Ее еще называют экспликацией.
Условия передачи помещения
Существенные условия, которые должны быть указаны в договоре аренды нежилого помещения:
- Указание на цель пользования имущества;
- Точное определение предмета настоящего договора и указание его места нахождения, или физического адреса;
- Указание размера арендной платы и способа ее выплаты, а также указание на возможность пересмотра размера арендной платы не чаще одного раза в год;
- Запись об обязанности своевременного внесения платы за использование помещения и ответственности сторон за нарушение как данной обязанности, так и иных, установленных в настоящем договоре;
- Срок аренды;
- Обязательное указание на лицо, производящее капитальный ремонт здания, в котором расположено рассматриваемое помещение;
- Реквизиты и подписи сторон, в которых обязательно должны содержаться номера банковских счетов, ИНН и ОКВЭД. Также стоит учитывать, что экземпляры настоящего договора должны быть подписаны только тем уполномоченным лицом, которое указано в шапке документа.
Права, обязанности, ответственность сторон
Закон не предъявляет особых требований к сторонам договора. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Однако в любой сделке аренды помещения выделяются условия, которые определяют права, обязанности и ответственность обеих сторон. Они разделяются на две группы: обязательства арендодателя и обязательства арендатора.
Основные обязанности арендодателя:
- Передача второй стороне помещения по акту приема-передачи в срок, указанный в договоре;
- Проверка в присутствии арендатора исправности систем жизнеобеспечения сдаваемого в аренду нежилого помещения. Ознакомление арендатора с правилами его эксплуатации, выдача письменных инструкций в случае необходимости;
- Предоставление арендатору возможности беспрепятственно пользоваться нежилым помещением круглосуточно, без какого-либо вмешательства со стороны арендодателя;
- Проведение в установленном порядке капитального ремонта рассматриваемого помещения, а также устранение всех неисправностей в системе жизнеобеспечения, которые возникли не по вине арендатора.
Основные обязанности арендатора:
- Принятие помещения по акту приема-передачи в установленный договором срок;
- Использование рассматриваемого помещения только в целях, которые прописаны в соглашении;
- Поддержание помещения в исправном состоянии, осуществление текущего ремонта;
- Возмещение арендодателю убытков, которые произошли по причине арендатора, в виде дополнительной платы;
- Соблюдение мер пожарной безопасности, регулярно проверять и поддерживать в надлежащем состоянии систему пожарной сигнализации и систему пожаротушения в арендуемом нежилом помещении;
- Письменно уведомить арендодателя о предполагаемом освобождении арендуемого помещения не позднее, чем за два месяца до истечения срока действия рассматриваемого договора;
- Возвратить арендованное помещение в течение пяти дней после истечения срока действия настоящего договора.
Платежи и расходы
В договор аренды нежилого помещения обязательно должен быть включен пункт о платежах и расходах. Установленной законом формы платы не предусмотрено.
Возможные формы арендной платы:
- Установленные суммы платежей, которые вносятся периодически или единовременно на счет арендодателя;
- Предоставление арендатором определенных услуг;
- Установленные доли, которые были получены в результате использования арендуемого нежилого помещения;
- Передача арендатором арендодателю обусловленного договором имущества в собственность или в аренду;
- Возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного нежилого помещения. Например, текущий, капитальный ремонт;
- Другие формы платы, которые устанавливаются по усмотрению сторон договора (арендодателя и арендатора) аренды нежилого помещения.
Самой распространенной формой платы является денежная форма, которая устанавливается в виде вносимых периодически или единовременно платежей на счет арендодателя. Стороны договора аренды нежилого помещения также могут использовать комбинированный метод платы.
Срок действия
Для договоров аренды нежилого помещения предусмотрено три варианта сроков:
- Аренда помещения на срок менее года;
- Аренда помещения на год и более;
- Аренда на неопределенный срок.
Стоит иметь в виду, что срок, на который оформлена аренда нежилого помещения, в будущем может быть изменен. Причиной может стать желание сторон или возникновение неких форс-мажорных обстоятельств.
Чтобы изменить срок действия договора аренды нежилого помещения, сторонам необходимо оформить дополнительное соглашение, которое должно быть заверено у нотариуса.
Условия пролонгации и расторжения договора
Пролонгация – это процедура продления срока действия договора аренды. Столкнувшись с необходимостью продолжения сотрудничества, участники сделки обсуждают различные варианты оформления пролонгации. Главное, чтобы условия нового соглашения не расходились с действующими законодательными нормами.
Способы пролонгации договора аренды нежилого помещения:
- Оформление нового арендного контракта;
- Составление дополнительного соглашения к ранее подписанному документу. При желании в него могут быть законно внесены новые условия, а также изменены основные параметры.
Процедура пролонгации может быть значительно упрощена, если в первичном соглашении значится специальный пункт о пролонгации. Это условие, которое позволяет после завершения действия договора и при отсутствии взаимного несогласия возобновить его на новый период той же длительности. Если такого пункта в договоре не будет, новый срок действия расценивается как неопределенный.
В ситуации, когда срок действия договора аренды нежилого помещения подходит к завершению, то обязательства сторон автоматически прекращаются. В случае крайней необходимости стороны могут оформить дополнительный документ о расторжении договора.
Дополнительные условия
Внесение дополнительных условий может потребоваться, когда возникает необходимость изменить размер арендной платы, порядок ее внесения или осуществить процесс регистрации изменений в конфигурации помещения. В дополнительных условиях также могут обговариваться условия пролонгации соглашения или особенности преждевременного расторжения сделки.
Образец, бланк
