Предварительный договор купли-продажи квартиры — это соглашение о заключении в будущем основного договора купли-продажи недвижимости. В нем оговариваются условия: сроки, цена, порядок расчета и т.д. Необходимо знать все нюансы составления подобного документа, преимущества и риски, которые имеются у обеих сторон.
Причины составления
До того как оформить основной договор купли-продажи недвижимости, по желанию, стороны могут оформить предварительное соглашение о совершении сделки. Также документ имеет такие распространенные названия, как договор аванса или договор задатка.
Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны сделки обязуются в будущем заключить основной договор о передаче определенного имущества, об оказании ряда услуг. Важный момент: работы или сделка должны быть на тех условиях, которые зафиксированы в предварительном соглашении.
Необходимость заключить предварительный договор возникает в случаях, когда основной договор не может быть заключен в настоящий момент по разным причинам. Распространенные причины: покупатель в указанный срок собирает необходимую денежную сумму, а продавец готовит пакет документов для совершения сделки.
Именно благодаря предварительному договору стороны имеют гарантию того, что сделка в будущем будет заключена на оговоренных условиях. Важна и неизменность цены при заключении основного соглашения. По закону, если стоимость прописана в предварительном договоре, в одностороннем порядке изменить ее нельзя.
Стоит отметить, что несмотря на то, что предварительный договор не влечет за собой передачу недвижимости, он все же обладает юридической силой. Последствия нарушения его положений могут наступить. Стороны сделки должны со всей ответственностью подойти к заключению сделки, правильному составлению текста соглашения, чтобы избежать неприятных последствий.
Условия заключения
Чтобы избежать проблем в будущем при заключении основного договора купли-продажи, сторонам необходимо оговорить условия будущего соглашения. Эти условия указываются в предварительном договоре.
Обязательные условия:
- Дееспособность лица, продающего недвижимость, а также наличие у него права совершить сделку;
- Указывается отсутствие у третьих лиц права на продаваемую недвижимость, например, обременение;
- Отражается полная стоимость недвижимости, которая будет уплачена впоследствии;
- Паспортные данные сторон соглашения.
Оговариваются также и дополнительные условия:
- Кто несет затраты на заключение основного договора;
- Кто платит государственную пошлину при заключении договора купли-продажи;
- При использовании банковской ячейки указывается, кто понесет траты за ее аренду.
Основное отличие предварительного договора от основного — предварительный не требует государственной регистрации. При необходимости, он расторгается согласно действующему законодательству РФ.
Требования к составлению и содержание
Законодательством предусмотрен ряд требований к составлению документа, а также к содержанию. При несоблюдении требований, сделка может быть признана недействительной.
Основные требования:
- Письменная форма договора. Предусмотрена законодательством (ст. 160 ГК РФ) для договоров купли-продажи недвижимости. Несоблюдение письменной формы ведет к признанию договора ничтожным;
- Четкие требования к указанию характеристик предмета договора, или, другими словами, объекта недвижимости. Указывается адрес приобретаемой недвижимости, этаж, на котором она расположена, год постройки, площадь и др. характеристики;
- Перечисляются условия, на которых заключается договор, а также условия будущего соглашения, на основании которого квартира перейдет во владение новому хозяину;
- Указать полную стоимость приобретаемой недвижимости;
- Срок действия договора. При его истечении, стороны обязуются заключить основное соглашение. Если стороны не определили срок действия договора, то, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ, она составляет 1 год.
В содержании в обязательном порядке указываются реквизиты сторон:
- если стороной является физическое лицо, указывается следующая информация: фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные и адрес;
- если стороной договора выступает юридическое лицо, указывается: наименование, организационно-правовая форма, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица;
- если лицо, подписывающее договор, действует на основании доверенности, указываются ее реквизиты.
При указании всей упомянутой выше информации, договор будет обладать юридической силой. В зависимости от указанных требований и условий, если одна из сторон уклоняется от своих обязанностей, вторая может подать в суд. Уполномоченные инстанции вправе принудить стороны к выполнению взятых на себя обязательств.
Образец и бланк
Требования к оформлению предварительного договора в 2019 году неизменны. При заполнении документа важно учесть существенные условия и проверить, если все данные совпадают с указанными в соответствующих документах.
При составлении документа обращают внимание на следующие нюансы:
- Указываются все лица, которые проживают на данный момент в квартире с владельцем;
- Если владелец не проживает в квартире, которую продает, указываются оба адреса: фактический адрес проживания и адрес регистрации;
- Описывается обязательно, что именно продавец гарантирует: квартира без обременения, не находится под арестом, в ней не прописаны неизвестные лица;
- Обязательно указывается порядок оплаты недвижимости, например: сначала покупатель вносит 10%, потом 50%, после — остальную сумму. Если продавец получил от покупателя определенную сумму, составляется расписка, на которой расписываются обе стороны;
- Указать порядок досудебного урегулирования разногласий.
Без существенных условий юридическую силу документа сложно признать.
Срок действия
Зачастую, в предварительном договоре купли-продажи квартиры стороны указывают срок заключения основного соглашения. Если срок не определен сторонами, то, согласно нормам ГК РФ, основной договор должен быть заключен в течение 1 года с момента подписания предварительного соглашения.
Если сделка не совершается в указанное время или в установленный законом срок, предварительный договор перестает действовать и теряет свою силу.
Основные ошибки при составлении предварительного договора
Не редко встречаются ситуации, когда стороны не относятся со всей серьезностью к заключению предварительного договора. Они допускают ошибки, пропускают указанный сроки и т.д. Тем не менее, расторжение подобного договора в одностороннем порядке может привести к штрафу и ряду других санкций.
Самые распространенные ошибки:
- Покупатель заключает предварительный договор купли-продажи квартиры в отношении объекта, по которому не завершено строительство. Заключение такого договора не является правомерным, так как по сути, предмета договора не существует;
- Не оговариваются все существенные условия заключения основной сделки. В последствии, это может привести к разногласиям либо к признанию предварительного соглашения недействительным.
Стороны сделки должны внимательно отнестись к заключению договора, чтобы потом не быть вовлеченными в судебные разбирательства.
Риски
Основные риски заключения предварительного договора купли продажи дома либо квартиры сопряжены с тем, что стороны могут уклониться от своих обязанностей. Но, стоит помнить, что если одна из сторон не выразила своих претензий в течение полугода, то предварительный договор купли-продажи перестает действовать автоматически.
Само предварительное соглашение о купле-продаже недвижимости не несет в себе рисков путем его подписания. Другими словами, право собственности от продавца к покупателю на основе его подписания не переходит.
Если одна из сторон обращается с требованиями в судебные инстанции принудить другую сторону совершить сделку, гражданин может подать встречный иск о признании договора недействительным. Заметим, что принудить сторону заключить основной договор может только суд и то в том случае, если вторая сторона — компания застройщик. Суд вправе принудить ответчика подписать договор участия в долевом строительстве.
Итак, основные риски при заключении предварительного договора купли-продажи недвижимости:
- Признание договора недействительным. Сделать это может только суд и только в случае оформления документа с явными ошибками и если квартиры не существует или она находится на стадии строительства;
- Квартира может быть продана неоднократно. Например, застройщик заключает несколько одинаковых договоров с разными покупателями на продажу одной и той же квартиры и получает задаток;
- Потеря средств, потраченная на покупку квартиры. Также касается приобретения квартиры в строящемся доме. Вложенные средства при заключении предварительного договора, возвращаются не всегда, если строительство прекращается. Если компанию признают банкротом, можно надеяться только на компенсацию, но никак не на возврат средств полностью.
Таким образом, риски напрямую зависят от того, кто является стороной сделки. Следует ответственно подходить к заключению предварительных договоров, чтобы не потерять свои средства.
Если вторая сторона поступила несправедливо либо нарушила условия договора, подают иск в суд.
Как оспорить предварительный договор купли-продажи?
Существует 2 основных способа расторжения предварительного договора купли-продажи:
- в порядке мирного урегулирования;
- путем обращения в районный суд.
Первый вариант является менее затратным. Он подходит в том случае, если стороны договора купли-продажи не имеют друг к другу существенных претензий, что позволяет им прийти к компромиссу.
Однако в ряде случаев, в частности при наличии претензии на возврат товара, обращение в судебные инстанции становится неизбежным.
Порядок оспаривания расторжения предварительного договора купли-продажи через суд:
- Составляется исковое заявление о расторжении предварительного договора купли-продажи;
- Оплачивается государственная пошлина;
- Исковое заявление подается вместе с документами в судебный орган;
- Прийти на судебное разбирательство;
- Дождаться решения суда, принять участие и оспорить постановление.
На этом, процедура оспаривания завершена.
