У многих людей в наши дни нет возможности приобрести собственное жилье и они вынуждены снимать квартиры. Для того чтобы не стать жертвой мошенников, арендуя жилье, необходимо грамотно составить договор об аренде (найме).
Отличия аренды и найма жилого помещения
Договор аренды между физическими лицами или найм не имеет существенной разницы в понятиях. Оба договора предполагают сдачу жилья во временное пользование за установленную плату. Все существенные и прочие условия одинаковы для обоих видов документов.
В договоре найма собственник обозначается как наймодатель, а снимающий жилье — наниматель. Это регламентируется п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ. Для договора аренды собственник обозначается как арендодатель, а сторона, арендующая помещение — арендатор, согласно ст. 606 ГК РФ.
Существенной является разница в понятиях аренды и найма для юридических лиц. Юрлицо может получит жилплощадь только согласно договору об аренде, что указано в п. 2 ст. 671 ГК РФ. Причем, юрлицо может использовать арендуемую квартиру только по назначению, то есть для проживания граждан.
Отличием является обязательная регистрация договора об аренде, так как оформленный документ на срок более 1 года вступает в законную силу и считается заключенным только с момента госрегистрации. Договор найма считается заключенным с момента подписания. Но, есть нюанс, в соответствии с ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Государственной регистрации подлежит обременение прав на собственность сдаваемого помещения, которое возникает согласно договору о найме, заключенному более чем на год.
Срок заключения договора аренды и найма жилья также различен. Аренда жилья, если в документе не прописан срок, может быть бессрочной, и в любой момент стороны имеют право его расторгнуть. Если конкретный срок найма не указан в договоре, он ограничивается пятью годами.
Существенным отличием является предмет договора аренды и найма. В договоре найма жилья предметом может выступать только жилое помещение, в то время как арендовать возможно помещения с назначением «нежилое».
Правила составления договора аренды между физическими лицами
В соответствии со ст. 674 ГК РФ, договор аренды (найма) между физическими лицами требуется составлять только в письменной форме, в двух экземплярах. Внести все существенные и дополнительные условия, так как устные договоренности не имеют юридической силы.
Структура договора:
- Вступительная часть содержит наименование документа, дату и место составления и идентификационные данные сторон;
- Основная часть содержит описания и расположение предмета договора (квартиры/дома), сдаваемого в аренду, и размер оплаты;
- Заключение предполагает описание прав, обязанностей и ответственности участников договора. Указывается срок действия и дополнительные условия. Документ закрепляется подписями сторон с расшифровкой и полными реквизитами.
Содержание документа:
- ФИО участников и их паспортные данные;
- Описание квартиры, позволяющее ее идентифицировать с указанием на все дефекты и особенности;
- Размер и порядок внесения арендной платы;
- Права и обязанности сторон сделки;
- Ответственность;
- Срок действия договора;
- Порядок расторжения и порядок разрешения споров;
- Дополнительные условия;
- Подпись и дата заключения.
Предмет договора и описание квартиры
Предметом договора о сдаче в аренду (найм) между физическими лицами может быть только жилое помещение. Чаще всего это квартира, которую сдают за установленную плату. Квартира должна являться собственностью арендодателя, отдельным объектом и соответствовать нормам для проживания.
Права и обязанности сторон
В договоре на аренду квартиры между двумя физлицами необходимо обязательно прописать права и обязанности сторон. Обычно они предполагают следующее:
- Наймодатель должен передать арендатору квартиру в пригодном состоянии для проживания;
- Наймодатель должен обеспечивать предоставление за плату необходимых коммунальных услуг нанимателю;
- Наймодатель должен предупреждать о будущем визите посредством звонка;
- Капитальный ремонт проводится за счет наймодателя;
- Наниматель должен вносить плату в установленный срок и использовать помещение по назначению, а также содержать квартиру в надлежащем виде;
- Текущий ремонт проводится за счет нанимателя;
- Наниматель должен оплачивать или отдавать наймодателю средства для оплаты за коммунальные услуги;
- Иные дополнения по согласованию сторон.
Платежи и расчёты
В условиях договора аренды (найма) следует указать срок, порядок и размер платежа. К перечисленным пунктам может быть добавлено следующее:
- Если по независящим от арендатора причинам ухудшились условия проживания в квартире, то он имеет право потребовать уменьшения оплаты;
- Если арендатор систематически задерживает оплату или несколько месяцев ее не вносит, то арендодатель может потребовать досрочного расчёта в срок, оплаты неустойки и досрочного расторжения договора;
- Оплата за квартиру не может вноситься досрочно больше чем на месяц.
Способ расчёта и размер устанавливается участниками по согласованию. Это может быть ежемесячная оплата, раз в три месяца, раз в полгода и т.д. Тут же могут быть оговорены способы улучшения условий сдаваемого жилья. Например, за счет арендатора в счет платы за аренду.
Срок действия соглашения
В соответствии с действующим законодательством, срок действия договора об аренде (найме) регулируется ст. 606 и ст. 610 ГК РФ. Законодательно, понятия “срок действия договора аренды” и “срок аренды” не разделяются, но они могут быть не одинаковыми. Срок указывает, в течение какого времени арендатор может пользоваться объектом аренды. И именно за такой период будет взиматься плата (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения между физическими лицами заключается на срок не более 5 лет, а договор аренды может быть бессрочным.
Условия досрочного расторжения
Обе стороны договора об аренде (найме) могут расторгнуть соглашение в одностороннем порядке с предварительным уведомлением второй стороны в указанный в документе срок. Также возможно расторжение по обоюдному согласию в любое время.
Если же собственник решил договор расторгнуть досрочно, то он может это сделать через суд по следующим причинам:
- Квартира использовалась не по назначению;
- Наниматель нарушил существенные или иные условия, указанные в документе;
- Нанесен ущерб снимаемому помещению по вине вине арендатора;
- Не вносилась арендная плата в установленный срок более двух раз или систематически задерживается;
- Иные основания.
Наниматель также может расторгнуть договор досрочно, если:
- Арендодатель не предоставил жильё или мешает проживанию в указанной по договору квартире;
- В квартире есть дефекты и недостатки, которые влияют на качество проживания, о которых не сообщил наймодатель;
- Квартира пришла в непригодность по независящим от нанимателя причинам;
- Иные основания.
Ответственности сторон
В этом пункте стороны договора должны прописать штрафы, неустойки и правовую ответственность за неисполнение условий договора. Тут же подробно указывают порядок расторжения договора, размер возмещения убытков, порядок решения споров.
Дополнительные условия
Дополнительные условия договора вступают в силу в момент подписания данного документа. Для договора об аренде (найме) к дополнительным условиям относят:
- Конкретизируют назначение и определяют условия пользования жильем;
- Устанавливают обязанности по содержанию квартиры;
- В случае истечения срока аренды квартиры, если арендодателя все устраивает, то арендующая сторона имеет преимущество перед другими арендаторами на повторное заключение договора аренды;
- Квартира со всем прилагающимся имуществом должна быть возвращена в том же виде с учетом нормального износа, если иное не предусмотрено настоящим договором;
- Приобретенное имущество в процессе съема квартиры на средства арендатора являются только его собственностью, и после истечения срока аренды он вправе их изъять.
Также можно составить дополнительный акт о состоянии сдаваемого жилья, имеющегося в нем имущества и его состояния. Это поможет избежать споров по истечении срока аренды.
Образец договора аренды квартиры между физическими лицами
Составить договор найма или аренды не составляет сложности. Для этого не надо обращаться к нотариусу. Он может быть составлен в свободной письменной форме или же можно воспользоваться готовыми образцами.
На что обратить внимание перед подписанием?
Чтобы не стать жертвой мошенников, обеспечить комфортные условия и оградить себя от ненужных споров и разбирательств необходимо учесть следующие моменты:
- Указать сумму, подлежащую возврату после расторжения договора, если у жильцов нет задолженности перед собственником;
- Обсудить и получить согласие на временную регистрацию. Ее оформляет сам жилец на срок действия документа;
- Провести анализ цен на рынке арендного жилья, чтобы не переплачивать и проследить за указанием фиксированной суммы в документе;
- Обязательно проверить документы арендодателя, подтверждающие право собственности на сдаваемое в аренду жилье;
- Проверить отсутствие задолженностей по квитанциям за коммунальные услуги;
- Лично осмотреть предлагаемую в наем квартиру и согласовать составление акта о ее состоянии, состояние и наличие в ней имущества;
- Внимательно изучить все условия договора;
- Установить сроки и частоту посещений/звонков наймодателем сдаваемой квартиры.
Нужна ли регистрация?
Согласно действующему законодательству, нет необходимости регистрировать в ЕГРН договор найма. Регистрируют только ограничение в правах собственности, которое возникает после заключения договора о сдаче в наем и в случае, если такой документ заключается на срок более 1 года.
Также регистрации подлежат договоры об аренде, заключенные на срок более 1 года. Отсутствие государственной регистрации в положенный срок предусматривает наказание в виде штрафа в 5 тыс руб.
