Покупая жилье, важно обратить внимание на оформление всех необходимых правоустанавливающих документов. К числу таковых относится акт приема передачи квартиры. Этот документ подтверждает факт передачи объекта недвижимости новому собственнику, и необходим для регистрации права владения.
Назначение документа
Акт приема передачи к договору купли-продажи является одним из важнейших документов. Он завершает процесс перехода объекта недвижимости от продавца к покупателю, то есть, к новому владельцу. Документ удостоверяет, что в назначенный день продавец передал квартиру покупателю, а второй осмотрел ее и принял.
Акт приема-передачи — значимый документ. Его важность подтверждается следующими факторами:
- содержит данные о состоянии жилья в день фактической передачи — техническое состояние, готовность квартиры к проживанию, наличие ремонта, проводилась ли перепланировка;
- в нем указаны сведения о том, имеется ли в квартире движимое имущество, например, мебель;
- с момента подписания документа, владельцем жилья становится покупатель, который несет все потенциальные риски: уничтожение или ухудшение имущества;
- акт погашает обязанность продавца по передачи квартиры;
- является необходимым доказательством в суде по спорам о недвижимости, одновременно с договором купли-продажи.
Говоря о рисках ухудшения жилья имеется в виду, что если, к примеру, соседи затопят квартиру, все расходы по восстановлению состояния жилья и разборки с соседями ложатся на плечи покупателя.
Передача жилья, при которой используется акт приема-передачи, и государственная регистрация в ЕГРН — разные процедуры. Они направлены на то, чтобы покупатель стал полноправным владельцем.
Может ли договор купли-продажи служить передаточным актом?
Наличие акта приема-передачи является обязательным при покупке квартиры. Однако стоит отметить тот факт, что этим документом может служить и сам договор купли-продажи квартиры. Главное, чтобы этот момент был прописан в документе. В содержании указывается примерно следующее:
«Согласно ст. 556 ГК РФ, настоящий договор купли-продажи будет одновременно и передаточным актом. Подписывая его, продавец передает, а покупатель принимает объект недвижимости».
Стоит отметить, что такая сделка считается абсолютно законной, однако она не преследует интересы покупателя. В договоре, преимущественно в большинстве случаев, не описывается подробно состояние жилья.
Если же в договоре прямо указано, что передача квартиры сопровождается оформлением акта приема-передачи, то в договоре купли-продажи указывается такая информация:
«В соответствии со ст. 556 ГК РФ, при передаче имущества стороны составляют и подписывают передаточный акт».
В договоре может не содержаться информации о порядке передачи квартиры. В таком случае обязательно составляется акт, так как без него сделка считается незавершенной.
Практика показывает, что при покупке помещения по договору купли-продажи, сделку передачи жилого помещения лучше оформить отдельным документом.
Правила составления акта
Передаточный договор необходимо грамотно составить, в содержании раскрыть все важные нюансы, чтобы избежать спорных ситуаций между сторонами в будущем. Законом не предъявлены требования к содержанию акта, оговаривается лишь обязательность составления его в письменной форме.
Итак, акт приема-передачи квартиры должен содержать сведения:
- Название, указывающее на передачу недвижимости: «Акт приема-передачи недвижимости»;
- Дата, место, где и когда был составлен документ;
- Сведения о продавце и покупателе: ФИО, паспорт, адрес проживания;
- Указание на договор купли-продажи или договор долевого участия, к которому составлен акт;
- Информация о состоянии жилья на момент его передачи покупателю: техническое состояние, является ли пригодным для проживания, наличие ремонта, какие недостатки есть;
- Прописывается, что у покупателя нет претензий к состоянию жилья;
- Оплата сделки: платежи уже произведены или предусмотрена отсрочка/рассрочка платежа;
- Указывается, что у продавца нет претензий по поводу совершенной оплаты;
- Прописывается информация о том, что жилье — без обременения, по этому адресу нет зарегистрированных лиц;
- Указывается информация об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам.
По желанию, в акт добавляется любая другая информация, касающаяся сделки купли-продажи квартиры. Акт составляется в трех экземплярах, два из которых остаются у сторон, а один передается в Росреестр для регистрации права собственности покупателя.
Важно обратить внимание на следующий нюанс: если покупатель приобретает черновой вариант отделки квартиры, не годной к проживанию, и, в последствии, желает включить траты на ремонт в налоговый вычет, то в акте указывается готовность жилья в процентах.
Образец акта приёма-передачи квартиры
Что сделать до подписания акта приема-передачи квартиры?
Важно правильно принять недвижимость. Для этого жилье последовательно осматривают в момент его передачи.
Осмотр помещения включает следующие шаги:
- Проверить все комнаты и их готовность к проживанию: состояние полов, потолков, стен;
- Удостовериться в работоспособности коммунальных систем: электрической проводки, водоснабжения, водоотведения, тепла, газа;
- Проверить санузел и кухонное помещение на наличие грибка;
- Убедиться, что на стенах и подоконниках нет трещин;
- Открывать и закрывать несколько раз двери, проверяя легко или тяжело они открываются. Не должно быть зазоров;
- Сверить настоящую планировку квартиры с планом БТИ;
- Снять показания приборов учета на момент приема-передачи квартиры, указать информацию в передаточном акте.
Также есть ряд не столь существенных, но важных советов, которые помогут вам определить состояние жилого помещения:
- Прислушайтесь, нет ли посторонних звуков;
- Присутствуют ли посторонние запахи в квартире;
- Оценить качество естественного света вы сможете в том случае, если осмотр помещения будет проводиться в дневное время суток;
- Обратите внимание, на какие стороны света ориентированы окна;
- В холодное время года удостоверьтесь, что нет сквозняка от окон;
- Оцените жилье не только внутри, но и на лестничной площадке. К примеру, если ливневая труба проходит близко, в квартиру может попадать вода в момент сильных ливней.
Ну и, конечно же, существует ряд советов о том, чего делать не рекомендуется:
- Не пользуйтесь в акте общими формулировками, вроде: «Недвижимость принял в таком состоянии, как она есть»;
- Не нужно указывать недостоверные показания счетчиков;
- Документ не подписывается задним числом;
- Не подписывайте документ без фактического осмотра помещения, так как после претензии будут неуместными и незаконными.
Учитывайте все предоставленные выше советы, и сделка приема-передачи квартиры пройдет успешно.
Последствия продажи квартиры без передаточного акта
Не все органы требуют обязательной регистрации акта купли-продажи, а потому могут возникнуть некие признаки незавершенности сделки. Отсутствие акта не повлечет за собой особых негативных последствий, однако к вопросу документов все-таки рекомендуется подходить более ответственно.
Самые распространенные последствия продажи квартиры без передаточного акта:
- Споры относительно обнаруженных долгов по коммунальным услугам;
- Разногласия относительно повреждения покупателем внутренней отделки квартиры, при условии, что стороны не утвердили окончательную сумму сделки купли-продажи;
- Риски, связанные со случайным повреждением или гибелью предмета сделки (пожар, затопление и т.д.). Недобросовестные покупатели или мошенники могут воспользоваться ситуацией, и возложить ответственность и вину на продавца. В такой ситуации, единственный акт, который поможет доказать реальное положение дел — акт приема-передачи жилья.
Во избежание траты времени и денег при непредвиденных ситуациях, лучше составить передаточный документ, который защищает интересы обеих сторон сделки купли-продажи.
