Квартира может продаваться в том числе и с обременением. Но, у таких сделок существует множество нюансов, с которыми стоит ознакомиться. Покупатели опасаются, что останутся без денег. Но, если грамотно подойти к составлению договора купли-продажи недвижимости с обременением, то риски будут сведены к минимуму.
Виды обременений на квартиру
Не всегда вариант приобретения жилья с обременением несет в себе риски. Если правильно составить документ, можно заключить сделку на очень выгодных условиях.
Главное — стороны, в особенности покупатель, должны быть внимательны, чтобы не потратить деньги на жилье, которое ему по ряду причин не будет принадлежать.
Итак, самые распространенные виды обременений на квартиру:
- Арест недвижимости. В случае, когда собственник находится под следствием, на его имущество накладывают обременение. Цель — последующая возможная реализация. Покупать такое жилье рискованно, так как можно остаться на улице, если квартира будет реализована.
- Кредитные или залоговые обязательства. Покупателю рекомендуется поинтересоваться, почему владелец продает жилье. Также заемщик ставится в известность о том, что квартира меняет собственника. Только если будет выдано разрешение заемщика, сделка может быть оформлена и квартира — продана.
- Имущество сдано в аренду. Стоит внимательно обдумать, подходит ли вам этот вариант. Причина — покупатель берет на себя обязательства арендодателя. Все имеющиеся и предстоящие вопросы с жильцами будет решать новый владелец.
- Жилье находится в долевой собственности, одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный человек. Чтобы осуществить сделку, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства или опекунов.
- Квартира находится в ренте. Такое соглашение должно быть трехсторонним. Таким образом происходит не выкуп имущества, а выкуп права ренты.
- В квартире прописаны третьи лица.
- Квартира обременена в пользу продавца.
Сделка купли-продажи с обременением не является редкостью в наши дни. Если вы соглашаетесь заключить договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца, стоит заранее предусмотреть ваши действия относительно обременения.
С одной стороны, такие сделки можно считать выгодными, с другой — могут поставить под сомнение права покупателя на жилье.
Основные условия по договору
Заключение сделки купли-продажи квартиры означает, что стороны будут самостоятельно договариваться о существенных условиях сделки. Все нюансы должны быть прописаны в тексте договора.
На общих условиях указывается следующая информация:
- реквизиты сторон;
- дата и место заключения сделки;
- предмет договора;
- цена;
- ответственность по договору;
- порядок осуществления расчетов.
Стороны располагают правом договориться о разных способах оплаты покупки — наличными, путем непосредственного вручения денежных средств, и безналичным способом, перечисляя деньги на банковскую карту или расчетный счет.
Условия расчета формулируются одним из следующих способов:
- покупатель рассчитывается с продавцом до подписания договора;
- расчеты производятся после заключения контракта и после государственной регистрации права собственности в Росреестре;
- расчет может производиться в рассрочку или путем отсрочки платежа.
Также стоит отметить, что обеспечение не применяется, если расчеты производятся до подписания договора купли-продажи. Причина тому — покупатель полностью исполнил свое денежное обязательство по отношению к владельцу недвижимости.
Если денежные обязательства не выполнены, продавец располагает правом отменить договор с обременением в связи с нарушением условий сделки одной из сторон.
Самый популярный способ обеспечения — залог. Хотя, на практике, стороны могут договориться о любом способе обеспечения, который является законным. Если внесен залог, это регистрируется в Росреестре.
Содержание
Значительных отличий между стандартным и договором купли-продажи квартиры с обременением нет. Есть лишь дополнительный пункт, в котором перечисляются все имеющиеся обременения на жилье. Важно зафиксировать этот факт, в противном случае документ будет считаться неверно составленным. В последствии, это приведет к трудностям, а в ряде случаев, к расторжению.
Договор необходимо тщательно оформлять, в свободной форме, но раскрывая содержание и условия, установленные законом.
В содержание включается следующая информация:
- информация об участниках сделки;
- детальное описание и наименование предмета сделки;
- стоимость предстоящей покупки;
- в какой момент переходит право собственности;
- проставляются подписи сторон;
- дата заключения соглашения.
Каждый пункт несет в себе смысл и условия предстоящей сделки, потому перед тем как подписать договор, стороны должны внимательно изучить внесенные пункты. Это поможет избежать недопонимания в будущем.
Образец
Образец договора купли продажи квартиры с обременением поможет вам подготовиться к заключению договора, посмотреть, на какие пункты следует обратить внимание и т.д.
Сопутствующие документы
Учитывая тот факт, что основные риски несет именно покупатель квартиры, перед подписанием договора он вправе потребовать у продавца следующие документы:
- Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРП. В этих документах ставится штамп, который указывает на наличие обременения в виде залогового имущества или другого вида обременения.
- В случае если жилье обременено кредитом, стоит потребовать у продавца информацию о кредитной истории и осуществленных выплатах. Эта информация даст покупателю наглядную информацию о том, какая часть кредита погашена и какая еще требует погашения.
- Выписка из домовой книги, представляющая информацию о том, сколько человек прописано на данной жилплощади.
- Необходимо согласие других собственников на продажу. В частности, это касается случаев долевой собственности, или если супруги покупали квартиру совместно.
В ряде случаев могут потребоваться дополнительные документы и разрешения, а именно:
- Разрешение от банка, если за квартиру еще не была погашена ипотека;
- Одобрение органов опеки и попечительства, если в квартире проживают и прописаны несовершеннолетние граждане;
- Разрешение собственника, если речь идет об аннулировании соглашений о ренте;
- Заключение суда, если недвижимость находится под арестом.
В ряде случаев никакие документы и разрешения не позволяют заключить документ о купле-продаже с обременением. В частности, речь идет об аварийных зданиях.
Этапы заключения сделки
Заключить сделку купли-продажи квартиры с обременением можно своими силами. Но, во избежание тех неприятных последствий, которые связаны со сделками подобного рода, рекомендуется привлечь юриста для сопровождения вас на всех этапах сделки.
Процедуру продажи недвижимости с обременением разделяют на несколько этапов, в ходе которых нужно выполнить соответствующие действия:
- Продавец на первом этапе должен испросить разрешения третьих лиц на продажу квартиры. Согласие должно быть выражено в письменной форме.
- Подготовка необходимых документов. Ложится в основном на плечи продавца. Покупатель тем делом должен собрать необходимые средства, а также рекомендуется привлечь юриста для проверки подлинности предоставленных документов.
- Составляется договор купли-продажи, в котором необходимо указать все условия будущей сделки, а также цену, на которой стороны остановились. Если участники достигли согласия по всем пунктам, договор подписывается и заверяется;
- Регистрация нового владельца квартиры и передача прав собственности от продавца к покупателю. Сделка обязательно документируется в органах МФЦ и ЕГРП.
На этом, процедура передачи прав собственности, обмен деньгами и жильем, завершен.
Подводные камни
Подводные камни, или другими словами, риски при совершении сделки купли-продажи жилья с обременением, будут разниться. Так как сделка может оформляться разными путями, то и риски будут отличаться.
Самый распространенный и неоправданный риск — продавец требует от покупателя внести аванс, чтобы погасить ипотечный заем. Вероятность того, что продавец, получив деньги, потратит их не по назначению и вообще скроется, очень велика.
Несомненно, задаток либо аванс можно вернуть через суд, но дело это не из легких. Да и возврат денег, скорей всего, будет частями, что покупателю будет невыгодно.
Так, стоит учитывать и ряд других рисков, например:
- Квартира, купленная в долевом строительстве, может быть под двойным обременением — у кредитора и в банке, который давал средства на возведение дома. Это актуально в том случае, если застройщик будет признан банкротом.
- Продавец может скрыть, что существует опасность ареста его жилья по ряду причин разными организациями.
- Жилье приобретено при участии материнского капитала. Дети, по закону, имеют в таком жилье долю. Продать квартиру без одобрения органов опеки и попечительства не получится.
- Время покупки обремененной квартиры увеличивается, могут возникнуть дополнительные расходы, к покрытию которых часто привлекается покупатель. Если сделка не состоится или будет разорвана, потраченные средства возвращены не будут. Например, за услуги юриста вам никто не вернет денег.
Если все же есть желание приобрести жилье с обременением, например, находящемся в залоге у банка, обращают внимание на то, чтобы это был крупный банк (Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк), а не МФО (нет уверенности в том, что документация не подделанная).
