Взяв в аренду недвижимость на какой-либо срок, арендатор, по истечении оговоренного периода, может принять решение продолжить пользоваться имуществом и дальше. Одним из основных способов продления договора аренды является заключение договора о ее пролонгации.
Пролонгация договора аренды по ГК РФ
Согласно статье 610 ГК РФ, в договоре аренды должен быть указан срок, на который он заключается. Если тот не указан, договор аренды является заключенным на неопределенный срок. По окончании времени действия арендного договора, вся арендованная недвижимость подлежит возврату арендодателю, к тому же должны быть соблюдены правила, указанные в статье 655 ГК РФ.
Пролонгация представляет собой процедуру увеличения срока действия какого-либо договора. В данном случае речь идёт о продлении договора аренды. Законодательно, нормы пролонгации аренды закреплены в статье 451 ГК РФ. Важно отметить, что на практике применяются два метода пролонгации договора аренды: автоматическая пролонгация договора и продление по сроку истечения.
Автоматическая пролонгация договора подразумевает автоматическое продление срока договора, в случае если ни одна из сторон не изъявляет желания прекратить действие договора. В свою очередь, продление по сроку истечения требует заключения дополнительных соглашений.
Согласно действующему законодательству, основания для пролонгации договора аренды следующие:
- Соглашение сторон. Если контракт многосторонний, то требуются согласия большинства сторон;
- По решению суда, если одна из сторон допустила значительное нарушение норм госконтракта;
- По заключению судебной инстанции, в связи с существенным изменением условий;
- По решению суда в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.
Обращаться в суд можно только после получения официального отказа другой стороны. Для получения официального ответа требуется направить письменное уведомление с предложением увеличить длительность сотрудничества.
Как оформить?
Пролонгация продлевает срок действия сделки. Согласно главе 29 ГК РФ, увеличить срок действия большинства соглашений можно в общем порядке.
Продление контракта можно оформить несколькими способами:
- Оформить дополнительное соглашение. Оно обязательно составляется в той же форме, что и контракт;
- Составить новый краткосрочный договор аренды;
- Заранее прописать в контракте соответствующее положение о его автоматическом продлении;
- Обменяться письмами.
Встречаются также и специальные правила увеличения периодов для отдельных сделок. Контракты, связанные с арендой, наймом жилья, доверительным управлением имуществом и энергоснабжением, остаются в силе автоматически, когда окончится их срок и стороны не возражают.
Важно отметить, что нельзя продлить арендное соглашение, которое появилось по итогам торгов.
Дополнительное соглашение
При оформлении дополнительного соглашения о продлении договора аренды, в первую очередь следует уточнить, на какой именно срок следует продлевать отношения, чтобы взятые обязательства между ними были выполнены в полном объеме.
Действующее законодательство РФ при составлении таких документов предъявляет следующие требования:
- Документ составляется исключительно в письменном виде;
- Документ подлежит государственной регистрации при условии, что основной договор подлежал такой процедуре;
- Дополнительное соглашение регистрируется в том же органе, где был зарегистрирован договор;
- Документ подлежит нотариальному заверению, если договор был нотариально заверен.
Дополнительное соглашение является приложением к основному договору. В данном договоре следует указать информацию:
- Дата и место составления документа;
- Стороны договора. Указываются в той же последовательности, как и в оригинальном договоре аренды;
- Пояснения, указывающие, какой именно пункт подлежит изменению, а также излагается его новая редакция;
- Адреса и реквизиты сторон указываются так же, как они указаны в основном договоре.
После того как соглашение будет подготовлено и изложено в письменной форме, его текст проходит согласование между сторонами договора.
Согласованная редакция дополнительного соглашения направляется или передается другой стороне для ознакомления и внесения своих замечаний и предложений. После завершения всей процедуры, дополнительное соглашение подписывается обеими сторонами.
Новый краткосрочный договор
Срочный договор — это договор, имеющий срок, а не в понимании «быстрый» договор. В статье 683 ГК РФ раскрывается само понятие краткосрочного договора найма жилья. Таковым признается документ, который заключается менее чем на 1 год, в том числе 364 дня или 11 месяцев.
Положения ст. 674 ГК РФ указывают на обязательную форму договора – простую письменную. Это означает, что для того чтобы заключить такой договор, вам потребуется письменно составить документ в двух экземплярах – по одному для каждого участника.
При оформлении краткосрочного договора аренды нежилого помещения в нем указывается следующая информация:
- Дата и место подписания документа;
- Сведения о сторонах сделки – название, фамилия, имя, отчество, документы, подтверждающие полномочия, адреса фактического нахождения;
- Данные основного договора – номер, дата, предмет;
- Банковские реквизиты сторон.
По большому счёту, в данном случае заключается новый договор аренды помещения. По истечении договора, возможно его продление на срок менее года, при этом государственная регистрация не нужна.
Письмо о продлении договора аренды
Письмо о пролонгации аренды является необязательным документом в случае, если договор подразумевает неопределенный или неограниченный срок. Во всех остальных случаях, письмо может применяться для оповещения одной из сторон о пролонгации аренды.
Подобное письмо обычно составляется на бланке организации. Впрочем, для данных целей подойдёт и стандартный лист А4. В общем случае текст письма о продлении периода аренды составляется в произвольной форме.
В обязательном порядке должно содержать следующую информацию:
- Дата составления письма. Если это принято в организации, то номер;
- Адресат, кому предназначается письмо. В правой верхней части принято писать ФИО, а также указывать должность;
- Данные адресанта сообщения. Если оно отсылается от лица организации, то это ее руководитель. Обязательно указывать не только полное наименование, но и должность и ФИО ее руководителя;
- Ссылка на договор, который был заключен между ее сторонами;
- По возможности ссылка на пункты договора, согласно которым продление срока действия соглашения происходит именно таким образом. Помимо этого следует указать ссылку на первый пункт статьи 621 Гражданского кодекса;
- С какого по какое число будут продлены условия существующей договоренности.
Письмо заверяется подписью руководителя либо лица, которое имеет соответствующие права на подписание деловой документации.
Возможные трудности при продлении аренды
Важно отметить, что если в оригинальном договоре аренды отсутствуют нормы, уточняющие понятие «предыдущее надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору аренды», достаточно и единичного случая незначительного нарушения арендатором обязательств по договору для лишения его статуса добросовестной стороны.
Если арендодатель откажет арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора заключит договор аренды с другим лицом, бывший арендатор вправе по своему выбору потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, и возмещения убытков.
Кроме того, исходя из статьи 592 ГК РФ, договор аренды будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор фактически продолжает пользоваться арендованным имуществом по истечении срока действия договора, и у арендодателя отсутствуют возражения по этому поводу. Арендодатель, не желающий продолжать договорные отношения с арендатором, должен уведомить последнего в письменной форме о прекращении договора.
То есть в том случае, если срок договора истекает и арендодатель намерен не возобновлять договорные отношения с арендатором, он обязан письменно уведомить арендатора о прекращении договора. При отсутствии доказательств такого уведомления договор считается возобновленным на неопределенный срок.
